Может ли банк забрать ипотечную квартиру?

Банки, выдавая кредиты, всегда стремятся снизить свои риски по неуплате долга. Поэтому наиболее крупные займы выдаются под залог транспортного средства или недвижимости. Ипотека — это подвид такого кредитования, когда жилье находится в залоге у банка до момента погашения задолженности ипотечным заемщиком.

Согласно законодательству России, вполне реальна ситуация, когда банк забирает квартиру за долги. Если бы такой возможности не было бы предусмотрено, то банковские организации попросту не смогли бы прогнозировать свои риски, а, следовательно, они и не выдавали бы кредиты под залог недвижимости любому платежеспособному гражданину РФ.

Если гражданин взял потребительский или иной, не относящийся к ипотечному, кредит под залог недвижимости, то Федеральный Закон «О кредитовании» разрешает банку выселять дoлжника и всю его семью с переоформлением прав собственности. Кредитная организация получает это право в том случае, если за год заемщик допустил три просрочки, причем размер и длительность просрочек значения не имеют. Тогда банк имеет право требовать погашение всей задолженности досрочно.

Если должник не в состоянии выполнить законное требование банка, представители кредитной организации вправе обратиться в суд. Практически всегда суд встает на сторону банка и инициирует процесс взыскания судебными приставами, поскольку считается, что должник, соглашаясь на получение займа под залог недвижимости, несет ответственность за риск неуплаты долга.

Внимание: если кредит взят под залог недвижимости и при этом не относится к ипотечному кредитованию, банк может взять собственность должника даже если тому негде бoльшe жить; часть его жилья принадлежит ребенку; должники прописывали по адресу своих несовершеннолетних детей или родственников.

Можно ли изъять ипотечную квартиру?

Когда дело касается вопроса, может ли банк забрать ипотечную квартиру, в силу вступает Федеральный Закон «Об ипотеке». По состоянию на 2021 год этот документ остается главным в вопросах ипотечного кредитования. В нем же даны основания и порядок изъятия жилья у недобросовестного заемщика, причем регламент здесь гораздо жестче, чем в случае потребительского кредитования под залог недвижимости.

Право отнимать жилье у должника возникает в ряде специфических случаев:

• Заемщик грубо нарушил условия договора кредитования. Федеральный Закон «Об ипотеке» разрешает банковской организации отбирать жилье у должника, если он без согласования с банком заложил ипотечную недвижимость третьему лицу или другому банку. Технически это сделать сложно, поскольку данные об обременении жилья фиксируются в выписке ЕГРН, однако некоторые кредиторы могут взять в залог недвижимость без проверки выписки;
• Должник провел незаконную перепланировку жилплощади или допустил по своей халатности ухудшение жилищных условий до критического, непригодного для проживания состояния;
• Страхование жилья — это обязательная практика в ипотечном кредитовании, требование которого закреплено законом «Об ипотеке». Если заемщик каким-либо образом избежал страхования, по закону банк вправе произвести выселение жильцов с последующей продажей жилплощади;
• Заемщик предпринял действия по продаже жилья, не согласовав их в письменном виде с представителями банка-кредитора.

Кроме того, даже если должник ни одного указанного выше пункта не нарушил, у него по-прежнему могут забрать жилплощадь при следующих нарушениях:

• Должник не погашал свою задолженность по ипотеке в течение трех месяцев подряд или в разное время в течение 1 года;
• Просроченный долг по кредиту, включая проценты, составляет 5% и более от стоимости ипотечного жилья.

Таким образом, если заемщик не выплатил банку положенные 300 тыс. рублей вместе с процентами, а приобретенное в ипотеку жилье стоит 7 млн рублей, банк не будет иметь права переписать на себя недвижимое имущество. Но как только сумма просрочки достигнет 350 000 рублей и больше (5% от стоимости жилья), у банка это право появится.

Внимание: банк может взыскать недвижимость только при одновременном соблюдении этих двух условий — сумма просрочки и отсутствие платежей в течение 3 месяцев.

Как происходит изъятие?

Если так уж вышло, что банк забирает ипотечную квартиру за просрочку, процесс займет не один день. Причем на первых этапах, когда еще не вынесено постановление суда, заемщик может погасить долг и вернуть себе квартиру.

• Если у банка есть законные основания для обращения в суд, то, прежде всего, он должен направить должнику требование о досрочном погашении долга;
• При игнорировании требования банк имеет право обратиться в суд. Причем письмо с извещением о требовании досрочно погасить долг — это теперь документ, подтверждающий попытку банковской организации уладить конфликт в досудебном порядке, что зачтется судом в пользу банка;
• Суд вызывает истца и ответчика на предварительное судебное заседание, где предпринимается последняя попытка урегулирования конфликта во внесудебном порядке;
• Если стороны не пришли к соглашению или одна из сторон не явилась на предварительное судебное заседание, суд начинает рассмотрение. В большинстве ситуаций решение принимается в пользу банка, поскольку корпоративные юристы имеют богатый опыт гражданского делопроизводства;
• Если принято решение, что жилплощадь должна быть реализована в счет задолженности ответчика, выносится исполнительный лист. Продажей жилья с этого момента занимаются судебные приставы — ФССП;
• Жилплощадь выставляется на общественные торги с дисконтом от 10% до 20% (по отношению к реальной рыночной стоимости). Если в течение 2-5 месяцев продажа жилья не удалась, ФССП вправе продлить длительность торгов и снизить стоимость еще на 5-10%;
• После продажи жилья все средства, которые ответчик задолжал банку-истцу, перечисляются на счет банка. Если от продажи недвижимости остались еще средства, то их передают должнику за вычетом исполнительского сбора, налога, госпошлин, возмещения расходов банка, суда и ФССП. Если же вырученных средств недостаточно для погашения долга, то недостающую сумму ответчик обязан вернуть. В обеспечение уплаты арестовываются доходы, счета и банковские карты.

До тех пор, пока не выставлен исполнительный лист, должник может продолжать проживание на арестованной квартире.

Внимание: если в договоре кредитования прописано условие, что жилплощадь может быть реализована в счет задолженности без участия суда, то банк вправе выставить квартиру на торг без суда. Это верно для ситуаций, когда у банка есть законные основания взыскать недвижимость.

Как быть, если это единственное жилье?

Если жилье не находится в залоге у банка, то судебные приставы не вправе реализовывать единственное жилье должника в счет задолженности.

Во всех остальных случаях предусмотрены все те же условия, когда банк может забрать квартиру в ипотеке. Это значит, что единственное жилье, многодетность и иные социальные факторы не являются юридически значимым препятствием на пути ко взысканию квартиры. Единственный гарант, что недвижимость не будут реализовывать из-за просроченного кредита — это отсутствие обременения на квартире (залогового обязательства перед банком).

Однако, важно учитывать, что последнее слово в вопросе взыскания всегда остается за судьей.

Если предоставить суду документы, подтверждающие объективную неспособность платить по счетам, судья может встать на сторону ответчика.

Правда, в таких ситуациях суд обычно дает должнику срок, в течение которого должна быть погашена вся или часть суммы долга. Если же срок нарушается, при втором заседании суд вероятнее всего встанет на сторону банка.

Нюанс, при котором в собственности лишь часть жилья

Если у должника несколько долей в разных квартирах, одну из долей обязательно реализуют. Если же у заемщика из всей недвижимой собственности — только одна часть жилья, то банк не сможет ее забрать, если предварительно эта самая часть не была оформлена в залог.

Наконец, собственность будет выставлена на торги, даже если это единственная недвижимость должника — при ипотеке под залог части жилья.

Внимание: продажа части недвижимости происходит без ее согласования с остальными собственниками. Приставы действуют по закону, когда реализовывают имущество по постановлению суда и исполнительному листу, так что обжалование их действий будет безрезультатным.

Что делать?

Если близится неизбежное взыскание квартиры, можно еще успеть обезопасить свою собственность. На выбор есть четыре стратегии действий, причем всех их можно использовать одновременно:

• Реструктуризация: нужно обратиться к банку-кредитору и, аргументировав свою просьбу, запросить у него изменения графика или размера ежемесячных платежей. В некоторых случаях банки в процессе реструктуризации предоставляют «кредитные каникулы», т. е. период законной отсрочки платежей;
• Должник может обратиться в другой банк и запросить рефинансирование. Тогда второй банк выкупает долг у первого и дает должнику некоторое время на регулировку своих финансов. Также при рефинансировании иногда меняются процентные ставки, графики и размеры ежемесячных платежей — в худшую или лучшую для заемщика сторону;
• Если дело дошло до суда, следует подготовить как можно больше бумаг, подтверждающих добросовестность намерений должника и его объективную неспособность платить по долговым обязательствам. Подойдут, например, документы об исправном внесении ежемесячных платежей до увольнения, приказ об увольнении с места работы и т. д.;
• Теоретически можно оформить дарственную на недвижимость до появления на пороге судебных приставов. В судебной практике уже был прецедент: апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2020 № 33-5560/2020. В процессе должник успел оформить дарственную на своих детей перед началом взыскания. Суд встал на сторону должника и оставил его детям недвижимость в собственности. Однако, дарственная может «сработать» только при соблюдении важных условий: передаваемая по дарственной недвижимость не должна находиться под арестом; на жилплощади не должно быть залогового обязательства перед банком.

А вот банкротство оформлять практически не имеет смысла: при этой процедуре все ценное имущество должника описывается и выставляется на торги, включая и недвижимость тоже.