Чем занимается ЖЭУ функции и обязанности жилищно-эксплуатационного управления

Рекомендация: требуйте от управляющей компании ежемесячного отчёта по выполненным работам и выплатам, а также круглосуточный аварийный номер и регламент реагирования в письменном виде.

Обязательные виды работ: плановые осмотры инженерных систем не реже одного раза в месяц; проверка крыши и водостоков – минимум два раза в год (весна и осень); обслуживание лифтов по регламенту производителя и не реже одного раза в месяц; сезонная промывка и опрессовка систем отопления до начала и после завершения отопительного сезона; уборка мест общего пользования – не реже двух раз в неделю; регулярный вывоз ТКО по согласованному графику. Для каждого пункта требуйте актов выполненных работ с фотографиями и печатью подрядчика.

Алгоритм при аварии: 1) оперативно уведомите диспетчерскую и при угрозе жизни вызовите экстренные службы; 2) при возможности перекрыть вводные вентили для остановки утечки; 3) фиксируйте ситуацию (фото, видео) и составьте акт с подписями свидетелей; 4) требуйте выездной бригады в сроки, прописанные в регламенте (обычно 2–4 часа для опасных протечек или отключений инженерии, до 24 часов для неопасных поломок). Храните копии всех заявок и ответов не менее года.

В части финансов: требуйте смету на текущий ремонт и план работ на квартал, прозрачную расшифровку начислений и отчёт о расходовании средств общего имущества не реже одного раза в квартал. Настройте резервный фонд для внеплановых ремонтов и добивайтесь наличия договоров с постоянными подрядчиками и страхового покрытия на общедомовое имущество.

Коммуникация с собственниками: публикуйте на доске объявлений и в мессенджерах контакты диспетчерской, сроки плановых работ и график отключений; при плановых ремонтах извещайте не позднее чем за 72 часа с указанием перечня работ и ответственных лиц. Требуйте ведения журналов приёма заявок и отчётов о выполнении работ с возможностью ознакомления в офисе или в электронном формате.

Роль жилищно-эксплуатационной организации: перечень работ, ответственность и задачи

Закажите плановое техническое обслуживание общедомовых инженерных систем не реже одного раза в год и требуйте подписанные акты о выполнении работ.

Техническое содержание общего имущества: проверка кровли и водостоков – осмотр до и после сезона дождей; очистка и замена фильтров котельного оборудования – не реже одного раза в отопительный сезон; контроль герметичности стояков и устранение протечек – выезд аварийной бригады в течение 2 часов при утечке холодной/горячей воды.

Лифтовое и электрическое обслуживание: ежемесячный осмотр электрощитов и заземления, регламентное ТО лифтов по паспорту производителя; требуйте журналы технического обслуживания и акты приемки после ремонтов.

Благоустройство и содержание придомовой территории: уборка снега и сосулек – уборка двора и очистка проходов в течение 24 часов после окончания снегопада; вывоз ТБО – не реже двух раз в неделю; наружное освещение – замена ламп в течение 5 рабочих дней после заявки.

Текущий и капитальный ремонт: текущие ремонты (покраска, замена покрытий) – по графику 3–5 лет; капитальные работы – на основании сметы и протокола общего собрания собственников; перед началом работ требуйте смету, договор с подрядчиком и страховой полис работы.

Аварийно-диспетчерская служба: круглосуточный прием заявок; фиксируйте обращение (скрин, фото, номер заявки), при отсутствии реакции направляйте жалобу в жилинспекцию и прокуратуру с приложением доказательств.

Расчеты и отчётность: ежемесячные квитанции должны сопровождаться расшифровкой начислений; по требованию предоставляют акты выполненных работ и платежные поручения подрядчиков; изменения тарифов утверждаются протоколом общего собрания собственников.

Порядок обращения жильца: направьте письменную или электронную заявку с описанием проблемы и фото; согласно Федеральному закону №59‑ФЗ ответ предоставляется в срок до 30 календарных дней; при авариях – немедленный звонок на экстренный номер и повторная фиксация ответа.

Контроль качества: ведите журнал замечаний, запрашивайте копии договоров с подрядчиками, проверяйте акты выполненных работ; при систематическом нарушении требований подавайте коллективную жалобу от собственников и требуйте внеплановой проверки управляющего субъекта.

Рекомендуется сохранять все документы, фото и переписку – они понадобятся для претензий, возврата средств или судебного иска.

Оформление заявки на аварийный и текущий ремонт в управляющей организации

При аварийной ситуации, угрожающей жизни, здоровью или сохранности имущества (утечка газа, сильная протечка, обрыв проводки, застрявший лифт с людьми, угроза обрушения), немедленно звоните в экстренные службы (112, при запахе газа – 104), затем уведомьте диспетчерскую обслуживающей организации – выезд бригады должен быть организован в течение 1 часа; при замыкании и затоплении – не позже 2–4 часов в зависимости от характера повреждения.

Кто имеет право обратиться

Собственник квартиры, наниматель по договору социального найма, лицо, постоянно зарегистрированное и проживающее в квартире, или уполномоченный представитель. Представитель предъявляет паспорт и доверенность; для распоряжения жилым помещением нужна нотариальная доверенность, для доступа бригады часто достаточно простой письменной доверенности с подписью собственника – уточните у обслуживающей организации заранее.

Какие документы и информация прилагать к заявке

Обязательные данные в заявке: полный адрес (улица, дом, корпус, подъезд, этаж, квартира), ФИО заявителя, контактный телефон, время обнаружения неисправности, подробное описание происшествия, фото/видео подтверждение и возможность доступа (наличие ключей, контакт соседа). Копии документов: паспорт заявителя, документ о праве собственности или договор найма. Для представителя – паспорт и доверенность. При подаче в бумажном виде приложите копии, при онлайн – загружайте файлы в формате JPG/PDF.

Стандартная форма заявления: заголовок «Заявка на аварийный / текущий ремонт», дата, адрес, описание дефекта, требование о выезде бригады или выполнении работ, подпись и контакт. Обязательно получите регистрационный номер обращения или квитанцию с отметкой времени.

Способы подачи: телефон диспетчерской (для аварий – приоритетно), личное обращение в офис обслуживающей организации, отправка на официальный e-mail или через личный кабинет/портал ГИС ЖКХ/«Госуслуги». Для аварий выбирайте телефон + подтверждение онлайн (фото, скриншот регистрации заявки).

Сроки реагирования и выполнения: аварийный ремонт – выезд бригады 1 час (газ, угроза обрушения, лифт с людьми), 2–4 часа (массовая протечка, затопление, короткое замыкание); текущий ремонт – первичный осмотр и согласование работ в течение 3 рабочих дней, выполнение мелкого ремонта (замена розетки, крана) – до 14 календарных дней, замена стояков/выполнение работ, требующих заказа материалов – до 30 календарных дней по согласованию. Сроки могут быть зафиксированы в договоре управления; при превышении заявляйте претензию в письменной форме и сохраняйте регистрационные номера обращений.

Если реакция не соответствует заявленным срокам: направьте письменную претензию с приложенными копиями всех заявлений и фото; при отсутствии ответа – обращение в ресурсоснабжающую организацию (при проблемах с электро-, тепло- или водоснабжением) и жалоба в региональную жилищную инспекцию. Сохраняйте подтверждения отправки и фиксацию времени приема заявки.

Практическая подсказка: при телефонном обращении сразу запрашивайте регистрационный номер, имя диспетчера и ориентировочное время приезда бригады; при передаче ключей оформляйте акт приема-передачи или расписку.

Перечень работ по содержанию и ремонту общедомового имущества и порядок приёма актов выполненных работ

Рекомендуется вести квартальный график работ с указанием точных дат, ответственных лиц, сметных сумм и формы приёма (визуальный осмотр / испытания / протоколы) и публиковать его для собственников за 5 дней до начала работ.

Перечень работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества

• Ежедневные работы:
  • Уборка мест общего пользования (подъезды, тамбуры, мусороприёмные), вынос мусора из контейнерной зоны – фиксировать факт в журнале за каждый день.
  • Контроль работы лифтов: визуальный осмотр кабин, протокол дежурного при наличии замечаний.
• Еженедельные/ежемесячные:
  • Осмотр кровли и водостоков – чистка по необходимости; фиксировать фото и отметку о засорах.
  • Проверка и замена ламп освещения в местах общего пользования; регистрировать количество заменённых ламп и их мощность.
  • Осмотр канализации и мусоропровода – устранение засоров, промывка, акт выполненных работ.
  • Контроль вентиляционных шахт и систем дымоудаления; при наличии вытяжных вентиляторов – протоколы работ и поверки.
• Помесячно / сезонно:
  • Промывка систем холодного/горячего водоснабжения и опрессовка отопления (по договору и нормативам) – наличие протоколов гидравлических испытаний.
  • Проверка тепловых узлов, регулировка и замена запорной арматуры – акты и журналы работ.
  • Очистка и обработка фасадов и входных групп перед отопительным сезоном и после зимы.
• Текущий ремонт (по факту износа):
  • Ремонт подъездов (покраска стен, замена дверей, ремонт ступеней) – смета, технический отчёт, фото до/после.
  • Заменa электрощитков в общедомовых помещениях, ремонт УЗО/автоматов – протоколы электроизмерений.
  • Ремонт мусоропровода, замена крышек колодцев, восстановление ограждений и тротуаров на придомовой территории.
• Капитальный ремонт:
  • Кровля, фасад, замена внутридомовых тепловых узлов, замена лифтов – реализуется по плану капитального ремонта с проектной документацией и сметой, сроки и гарантийные обязательства указываются в договоре с подрядчиком.
• Документы и отчётность:
  • Журналы работ, акты выполненных работ, паспорта узлов учёта, протоколы испытаний, фотофакты – хранятся не менее 5 лет, при капитальном ремонте – в соответствии с договором и проектной документацией.

Порядок приёма актов выполненных работ (ПВР) – пошаговая процедура

1. Подготовка к приёмке:
   • Собрать пакет документов: договор, смета, проект (при капитальном ремонте), паспорта материалов, сертификаты, протоколы испытаний, фотоматериалы.
   • Уведомить собственников и представителей правления МКД о дате приёмки не менее чем за 5 дней с указанием места и времени.
2. Формирование комиссии:
   • В комиссию включить представителя управляющей компании, представителя подрядчика, представителя совета дома или не менее двух собственников; зафиксировать состав в протоколе.
3. Проведение приёмки по чек‑листу (обязательный элемент):
   • Для каждого вида работ использовать чек‑лист с измеримыми параметрами: площади покраски (м²), плотность швов, герметичность, отсутствие подтёков, исправность электрики (протоколы измерений), показания счётчиков до/после работ.
   • Проводить инженерные испытания при необходимости: опрессовка системы отопления (протокол), видеодиагностика канализации, проверка лифтовых механизмов с протоколом испытаний.
   • Фотографировать проблемные точки до и после, фиксировать время и место съёмки.
4. Оформление результатов:
   • Составить акт приёма выполненных работ, где указать: дата, объект, подрядчик, перечень работ, стоимость по позиции, ссылки на приложение (фото, протоколы), перечень обнаруженных дефектов с их приоритизацией и сроками устранения.
   • Подписать акт всеми членами комиссии; при отказе одного из участников оформить акт с разногласиями и детальным описанием претензий.
5. Действия при выявлении дефектов:
   • Мелкие дефекты (устраняются за 3–7 дней) – составляется дефектный лист с точными сроками и ответственным подрядчиком.
   • Средние по объёму (устранение до 30 дней) – отдельный дополнительный акт с указанием этапов работ и контрольных точек.
   • Критические или неустранённые в срок – направить требование о переделке, использовать гарантийные обязательства подрядчика или привлекать независимую экспертизу; при необходимости – удержать часть оплаты по договору до устранения дефектов.
6. Регистрация и хранение:
   • Зарегистрировать акт в журнале приёмки работ, присвоить уникальный номер и сканировать в электронный архив.
   • Хранить оригиналы актов, протоколов и приложений не менее 5 лет; при наличии гарантийных сроков – в течение гарантийного периода плюс 1 год.
7. Рекомендации по спорным ситуациям:
   • Если подрядчик отказывается подписывать акт приёмки без объективных оснований – составить акт с указанием причин отказа и дату следующей приёмки; привлекать представителей собственников и экспертную организацию.
   • При систематических нарушениях качества – применять штрафные санкции по договору и рассматривать замену подрядчика через конкурс или допсоглашение.

Шаблон минимального акта приёма выполненных работ: 1) наименование объекта; 2) дата и время; 3) состав комиссии; 4) перечень выполненных работ с объёмами и ценой; 5) результаты испытаний/измерений; 6) замечания и сроки их устранения; 7) подписи и приложения (фото, протоколы, квитанции).