Заполните простую форму за 3 минуты и получите займ до 200 000 рублей на карту

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?


Нюансы продажи квартиры, в которой проживают несовершеннолетние


Взрослые люди вправе свободно распоряжаться свои имуществом, в то время как несовершеннолетние такой возможности лишены. До определенного возраста сделки купли-продажи с их недвижимым имуществом осуществляют взрослые. Далее, подростки могут сами вступать в отношения купли-продажи, но с письменного разрешения родителей. Эти положения отражены в законодательстве РФ – п. 1 ст. 28 ГК РФ и п. 1 ст. 26 ГК РФ соответственно.

В первом случае, права ребенка могут быть ущемлены — намеренно или непредвиденно. Допустим, в трехкомнатной квартире ребенок имеет 1/3 доли стоимостью 700 тыс. рублей. Родители решают купить недвижимость подешевле, а на сэкономленные деньги приобрести автомобиль. В результате покупается квартира поменьше, в которой доля ребенка составляет уже не 700, а 400 тыс. Получается, что, по независящим от него причинам, несовершеннолетний потерял 300 тыс. от своего законного имущества.

Чтобы права юных граждан не нарушались, закон регулирует сделки купли-продажи, в которых прямо или косвенно задействованы несовершеннолетние. Основные положения закреплены в Гражданском Кодексе РФ, в частности, п. 2 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного» гласит, что, без разрешения органов опеки и попечительства, законные представители ребенка не имеют права распоряжаться его имуществом.

пример разрешения от ооп
Пример разрешения от ООП.

В статьях 20 «Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному» и 21 «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного» Федерального Закона РФ прописано, в каких случаях законный представитель ребенка имеет право продавать его имущество.

В связи с этим возникают вопросы, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, чтобы сделка была законной, а права маленького гражданина не были нарушены, и в каких случаях продажа жилплощади вовсе невозможна.


Несовершеннолетний – собственник доли

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками в первую очередь зависят от возраста этих детей. Так, лица, не достигшие 14 лет, не принимают участие в сделках по купле-продаже недвижимости: за них этой делают законные представители — родители или опекуны, с разрешения ОПП. Подростки с 14 до 18 лет могут распоряжаться своим имуществом только с письменного согласия взрослых – родителей или попечителей, а согласие попечители дают также с разрешения ООП, что отражено в п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Справка: детям, не достигшим 14 лет, назначаются опекуны, которые могут выступать в защиту их прав и интересов в любых отношениях без специального полномочия. Подросткам от 14 до 18 лет назначаются попечители – в отличие от опекунов, попечители оказывают содействие в защите прав своих подопечных.

Полную дееспособность дети получают после 18 лет. С этого момента можно проводить сделки купли-продажи без привлечения органов. Однако, в законодательстве РФ есть пункт, согласно которому получить полную дееспособность можно в 16 лет. Для этого должно быть соблюдено одно из условий:

  • Вступление в законный брак.
  • Официальное трудоустройство несовершеннолетнего. Причем его заработной платы должно хватать на оплату всех необходимых нужд.

В таких случаях продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей проводится по общим правилам купли-продажи недвижимого имущества.

Стандартные условия для продажи доли ребенка

Итак, если ребенок недееспособен или его дееспособность ограничена, родители, чтобы продать его долю недвижимости, должны обратиться в органы опеки и попечительства. ООП дадут согласие на сделку только в том случае, если условия проживания в новой квартире будут не хуже, чем в продаваемой. Например, семья продает двухкомнатную квартиру на окраине, чтобы купить трехкомнатную квартиру в центре.

пример заявления в органы опеки
Пример заявления ООП.

В таком случае ребенок от сделки ничего не потеряет, а даже выиграет, так как доля в новой квартире будет стоить дороже, чем в старой. В редких случаях возможно купить квартиру дешевле, но в тогда разницу между стоимостью долей необходимо положить на специальной счет, который будет принадлежать ребенку. Пользоваться им он сможет только после 18 лет.

При рассмотрении заявления, ООП будут учитывать:

  • расположение новой квартиры;
  • квадратуру;
  • ремонт;
  • коммуникации;
  • стоимость.

Исключения


Иногда приходится оформлять сделку купли-продажи не с целью улучшения жилищных условий, а для того, чтобы выручить часть свободных денег, например, для оплаты дорогостоящего лечения ребенка или его обучения в специализированном учреждении.

Подобные случаи предусмотрены законодательством в п. 1, ст. 20 ФЗ РФ «Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному». Если законный представитель сможет документально доказать, что продажа квартиры необходима для блага ребенка, тогда ООП дадут согласие.

Читайте также:  Что делать, если нашел чужую банковскую карту?

Помимо этого, органы допускают продажу жилья без предоставления замены в случаях:

  • переезда в другую страну на постоянное место жительства;
  • участия в долевом строительстве, но при условии, что половина дома на момент продажи старого жилья уже построена.

Главная задача органов опеки и попечительства – проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, следовательно, родителям, продавая долю несовершеннолетнего, нужно документально доказать органам, что они действуют в интересах своего ребенка.

Несовершеннолетний прописан в квартире

Если ребенок не является собственников недвижимости и не имеет на нее юридических прав, но при этом прописан в ней, продажа имущества происходит без уведомления ООП. Однако, есть нюанс: если интересы подопечных затрагиваются, то сделка также осуществляется с разрешения органов. Положение закреплено в п. 4 ст. 292 ГК РФ «Права членов семьи собственника жилых помещений».

Проблема с продажей такой квартиры заключается в другом – ребенок обязательно должен быть где-то прописан. Нельзя продать квартиру и выселить несовершеннолетнего в «никуда». Всех юных граждан нужно прописать в другой квартире: у друзей, родственников, в новом жилье, если таковое уже имеется, и только после этого выписать из продаваемого дома.

Причем, если ребенок еще не получил паспорт, на новом месте он должен быть прописан вместе с одним из родителей, что отражено в п. 2 ст. 20 ГК «Место жительства гражданина».

Выписку несовершеннолетнего нужно осуществлять до продажи квартиры, так как присутствие в ней маленьких детей накладывает на жилплощадь обременения. Покупатель может запросить выписку из Росреестра с данными по вашей недвижимости, увидеть, что она обремененная, и отказаться от покупки.

Вывод: если нужно продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, перед тем, как выставлять объявление о продаже, пропишите маленького члена семьи в другом доме и выпишите из продаваемого.

Можно ли опекуну продать квартиру несовершеннолетнего

Опекуны или родители могут распоряжаться, в том числе и продавать недвижимость, которая полностью принадлежит несовершеннолетнему. Процесс происходит так же, как и при продаже дома, доля в котором принадлежит ребенку. В первую очередь, продажа должна быть нацелена на удовлетворение интересов ребенка, а именно:

  • для улучшения жилищных условий;
  • переезда в другой населенный пункт;
  • извлечения свободных денег для оплаты, например, необходимого лечения.

Если опекуны решат продать квартиру, принадлежащую их подопечному, с целью собственной выгоды, органы опеки запретят проводить такую сделку.

В каких случаях продать квартиру точно не удастся


Продать недвижимость, принадлежащую ребенку, полностью или частично, а также квартиру, в которой он проживает, нельзя, если вследствие продажи несовершеннолетний понесет ничем не обоснованные убытки. Основные причины для отказа ООП:

  • Стоимость и квадратура доли ребенка в новой квартире будет меньше, чем в той, которая у него была.
  • Ухудшение жилищных условий не обосновано тратой вырученных средств на благо ребенка: лечение, обучение.
  • Нарушен порядок выписки ребенка из старой квартиры (запомните, сначала вписываете в новую, затем выписываете из старой).
  • Отсутствие новой квартиры, в которой должна быть выделена доля несовершеннолетнему, за исключением переезда в другую страну и участия в долевом строительстве.
  • Родители собираются выделить ребенку долю в строящемся доме, которой готов меньше, чем на 50%.
  • Отказ одного из законных представителей ребенка в продаже его имущества.
  • Новая квартира непригодна для проживания: находится в аварийном состоянии, отсутствуют необходимые для жизни коммуникации (электричество, водоснабжение).

Каждое заявление рассматривается индивидуально. Например, если ребенок – астматик, то органы опеки не разрешат купить новый дом на территории с постоянным загрязнением воздуха, даже если цена новой квартиры будет выше.

И наоборот, если родители хотят перевести ребенка из загазованной местности поближе к чистому воздуху, органы могут дать положительный ответ, несмотря на то, что стоимость нового имущества будет меньше.

Важно: в последнем случае нужно открыть счет на имя ребенка и положить на него разницу, вырученную от продажи.

Прочие возможные риски для продавца и покупателя

Продавец–родитель несовершеннолетнего собственника рискует лишь получить отказ от органов опеки в продаже недвижимости. Чтобы исправить ситуацию, нужно устранить причину, из-за которой последовал отказ, например, выбрать наиболее подходящее жилье или принести справки, подтверждающие необходимость дорогостоящего лечения ребенка. В остальном продавец ничем не рискует.

Основные риски выпадают на долю покупателя, так как если выявится нарушение прав ребенка, сделку аннулируют, невзирая на то, что деньги уплачены. Перед покупкой квартиры, в которой фигурируют дети, необходимо убедиться в том, что ООП разрешил проводить сделку.

Читайте также:  Как написать жалобу на банк в Центробанк?

Часто недобросовестные продавцы, не получив официального разрешения, предлагают заключить договор купли-продажи, уверяя, что с ООП вопрос почти решен. Однако, это не всегда так, и после подписания договора могут возникнуть проблемы, вплоть до изымания жилплощади в пользу ребенка.

Вторая проблема, с которой может столкнуться покупатель – прописка ребенка. Даже если по документам его выписали из приобретаемой вами квартиры, убедитесь в том, что ему предоставили другую жилплощадь, одобренную органами. В противном случае, несовершеннолетнего либо пропишут по прежнему адресу, то есть в квартире, которую вы купили, любо аннулируют сделку.

Еще одной причиной для аннулирования договора купли-продажи является ущемление прав ребенка при приватизации жилья. По закону, если ребенок был прописан в муниципальной квартире, то после приватизации ему должны выделить долю в ней. Если этого не было сделано, сделку могут оспорить в судебном порядке. Покупателю нужно посмотреть, приватизировал ли продавец квартиру, был ли прописан в ней ребенок и получил ли он свою долю в ней.

Необходимые документы

Список документов для продажи квартиры, в которой только прописаны дети, и квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, разнится. В первом случае необходимо собрать документы для перерегистрации ребенка и хотя бы одного из его законных представителей. Во втором – получить разрешение ООП.

Ребенок прописан в квартире

Для того, чтобы оформить регистрацию ребенка по новому адресу и прекратить регистрацию по старому местожительству, то есть в продаваемой квартире, потребуются:

  • паспорта законных представителей, а также паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
  • техпаспорт на покупаемую недвижимость;
  • заявление;
  • лист убытия.

Последние два бланка составляются в паспортном столе ребенком (если ему есть 14 лет) или его представителем.

Ребенок–собственник квартиры

Сбор документов для продажи квартиры, собственником которой выступает ребенок, происходит в два этапа:

  1. Документы в ОПП.
  2. Документы для заключения ДКП.

Для ООП нужно подготовить:

  • заявление/разрешение родителей, опекунов или попечителей;
  • документы, удостоверяющие личность законных представителей, а также паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
  • свидетельство о заключении/расторжении брака (если есть);
  • письменное согласие ребенка, если он уже получил паспорт;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • справка о состоянии здоровья ребенка (при необходимости);
  • документы на новую недвижимость.

Список нефиксированный: в зависимости от требований того или иного органа опеки, могут потребоваться дополнительные бумаги. Точный перечень нужно узнавать непосредственно в учреждении, в которое вы будете обращаться.

Важно: заявление или разрешение на продажу имущества должно быть составлено от всех законных представителей несовершеннолетнего. Если один из родителей проживает в другом населенном пункте, он должен отправить по почте нотариально заверенную бумагу.

Непосредственно для продажи квартиры нужен базовый пакет документов, в который дополнительно включается официальное разрешение ООП на продажу жилплощади несовершеннолетнего.

Особенности составления договора купли-продажи

В целом, образец ДКП на 2019 год с участием юных граждан практически не отличается от обычного. Единственное различие – в начале документа, где речь идет о продавце (его имя, паспортные данные и т.д.), указывается несколько лиц, а именно ребенок-собственник и его законный представитель. В остальном документ составляется на общих правилах.

Скачать пример договора

Инструкция по продаже

Если ребенок не является собственником, а только зарегистрирован по адресу продаваемой жилплощади, тогда перед продажей необходимо позаботиться о его перерегистрации.

Справка: возможно, перед заключением договора продавец попросит документально подтвердить, что ребенка вместе с родителем прописали в другом доме.

Дальнейшие действия происходят по стандартным правилам: сбор документов, подписание договора, переоформление прав собственности. Сложнее с продажей квартиры, собственниками которой выступают несовершеннолетние дети, поэтому разберем пошаговую инструкцию по проведению сделки.

  1. Для начала нужно найти подходящий вариант нового жилья и собрать на него документы. Если жилищные условия вследствие перепродажи ухудшаются, необходимо подготовить бумаги, обосновывающие это.
  2. Затем нужно написать заявление в ОПП и получить разрешение на продажу.
  3. Далее подписывается ДКП, продавцу передаются деньги.
  4. На последнем этапе, после завершения сделки, взрослые обязаны оформить договор на покупку нового дома и выделить ребенку его законную долю, зафиксировав переход права собственности в Росреестре.

Итак, чтобы продать или купить недвижимость, в которой фигурируют дети, важно позаботиться о том, чтобы их права не нарушались и не ущемлялись. Если будет выявлено, что юный гражданин необоснованно лишился части своего имущества, то меньшее, что грозит всем участникам сделки – аннулирование договора. В некоторых случаях возможна уголовная ответственность, которую несут не только законные представители ребенка, но и сотрудники ОПП, выдавшие разрешение на продажу, и даже покупатели.

Видео по теме


Помогла статья? Оцените её!
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...