Какие документы нужны для оформления ипотеки?
Материал ниже представляет собой подробный обзор документальной составляющей ипотечного кредитования: здесь вы сможете от начала и до конца разобраться в том, какие бумаги вам нужно собрать, чтобы получить ипотеку по нужной вам программе.
Общие требования
Ипотечное кредитование сильно отличается от потребительского. Дело не только в том, что заемщику выдаются куда более солидные суммы и что ему нужно переоформить недвижимую собственность с продавца на самого себя. Дело в рисках: по сравнению с ипотечным кредитованием, более рискованным вложением денег могут быть только крупные инвестиции в малоизвестное предприятие.
Соответственно, это объясняет столь жесткие требования и к заемщику, и к недвижимости, которую тот решил купить в кредит. Посредством этого перечня требований банк защищается от возможных убытков, снижает риски и, к слову, понижает таким образом процентную ставку. Ведь высокая ставка всегда устанавливается для наиболее рискованных займов, чтобы с ее помощью компенсировать возможные потери вложенных средств.
Поэтому не стоит удивляться жесткости требований — лучше изучить их, чтобы представлять себе примерный план действий. Только после этого есть смысл выяснять, какие документы нужны, чтобы взять ипотеку.
К заемщику
Чтобы заявитель получил от банка одобрение, он должен соблюсти его требования. В целом банки требуют от заемщика всегда практически одно и то же. Разберем на примере Сбербанка:
- Заемщик должен быть российским гражданином. Займы иностранным гражданам, особенно в сфере ипотечного кредитования, предоставляют крайне редко;
- Заявителю должно быть не меньше 21-го года на момент подачи заявления. Кроме того, на момент завершения срока действия кредитного договора заемщику должно быть не больше 70-ти лет. В некоторых банках, правда, сотрудники согласны оформлять ипотечный кредит даже пенсионерам, но только с обязательным страхованием их жизни;
- Стаж на последнем рабочем месте должен быть не меньше 6 месяцев, а за последние пять лет общий стаж должен быть не меньше 1-го года;
- Часто кредиторы требуют, чтобы в регионе присутствия банка (где подается заявка) у заявителя была постоянная или хотя бы временная регистрация. Это в небольшой степени гарантирует банку, что человек действительно проживает в этом регионе — в случае неуплаты его будет легче найти;
- Заявитель должен обладать хорошими доходами, достаточными для уплаты ежемесячного платежа. Кроме того, у него должна быть невысокая долговая нагрузка в этом банке и других. Правило следующее: ежемесячный платеж по ипотеке вместе со всей остальной долговой нагрузкой должны «забирать» не больше 40% от ежемесячного дохода заявителя;
- У заемщика должна быть хорошая кредитная история. Это будет проверяться в БКИ;
- Для физического лица в высшей степени нежелательно наличие судимостей. И для физ, и для юр. лиц нежелательно наличие в прошлом дел о банкротстве.
К недвижимости
Меньше всего требований к покупке квартиры в новостройке:
- Застройщик должен быть аккредитован банком. Список таких организаций доступен в офисе банка или на его сайте;
- Здание должно уже быть введено в эксплуатацию;
- К построенному зданию не должно быть претензий от государственных органов. Кроме того, его перекрытия обязательно должны быть железобетонными.
Если заемщик берет кредит на еще не построенное здание, к аккредитации застройщика будут относиться втрое строже.
В 2021 году особенно строгие требования предъявляются кредиту на строительство дома. Так, например, земельный участок, на котором будет в дальнейшем расположен дом:
- Должен быть участком частного пользования. Если участок отведен, например, под сельхозработы — кредит на строительство не дадут;
- Запрещается строительство на участках, над или под которыми размещены важные логистические или инфраструктурные коммуникации;
- Запрещается строительство на участке, расположенном на природоохранных или заповеднических, коммерческих, военно-промышленных, энергетических и т.д. территориях.
И, наконец, если клиент хочет купить вторичку, то:
- Здание должно быть построено не позже 1955-го года. В Санкт-Петербурге и Москве в этом правиле могут быть допущены исключения — в случае, если по всем остальным параметрам здание «проходит»;
- Его перекрытия — железобетонные, а не деревянные;
- Износ здания по мнению БТИ — не больше 60%;
- Здание отсутствует в списках зданий в аварийном состоянии, перечнях зданий на снос или капитальный ремонт.
Список документов от заемщика и продавца
Какие документы нужны для получения ипотеки на квартиру? Прежде всего — общего характера, которые понадобятся в любом случае, в независимости от программы кредитования, типа приобретаемой недвижимости и т.д.
Так, например, заемщик в обязательном порядке должен предоставить банку:
- Отчет о проведенной оценке. Чаще всего оплачивает процедуру покупатель. Оценочная компания может быть любой, но лучше, чтобы это был партнер банка — в таком случае отчет примут без лишних вопросов;
- Расписка от продавца, подтверждающая получение первоначального взноса, или любой другой документ, заверенный продавцом и подтверждающий передачу денег. Если обязательно присутствие банка при передаче средств, достаточно предъявить банку документ, подтверждающий наличие денег — выписку со счета, например;
- Предварительный договор купли-продажи.
От продавца, в свою очередь, требуются:
- Свидетельство о государственной регистрации недвижимости, если жилье было приобретено до 15.07.16 года. Документ нужен от всех владельцев продаваемого объекта;
- Технический паспорт, поэтажный план и экспликацию из БТИ;
- Кадастровый паспорт, удостоверяющий физический износ здания не больше 60%;
- Выписка из домовой книги;
- Справка из службы ЖКХ, удостоверяющая отсутствие каких-либо долгов за коммунальные услуги;
- Если в квартире прописаны дети, нужно разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. То же касается ситуаций, когда одним из владельцев квартиры является несовершеннолетний;
- Если собственность находится в общей долевой собственности, понадобится нотариально заверенный отказ других владельцев от преимущественного права покупки;
- Если продавец женат или замужем, нужно свидетельство о браке, а также нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу собственности;
- Если продажей жилья занимается третье лицо, а не ее собственник — нужна доверенность.
Список документов для подачи в банк
Вот теперь, после изучения общих требований, можно всерьез рассматривать вопрос, какие документы нужны для оформления ипотеки. Для начала изучим перечень общих универсальных документов, который понадобится в любом случае:
- Заполненная анкета. Соответствующий бланк можно получить в отделении банка или скачать на его сайте;
- Внутренний паспорт от заемщика, созаемщиков и поручителей, если таковые привлечены к займу;
- ИНН и СНИЛС;
- Справка о доходах за последние 6-12 месяцев, либо по форме 2-НДФЛ, либо по форме банка;
- Копия трудовой книжки, заверенная руководителем и главбухом предприятия-работодателя;
- Мужчины, чей возраст еще не достиг 27-ми лет, должны предоставить военный билет;
- Если заявитель женат или замужем, понадобится свидетельство о регистрации брака, а также нотариально заверенное согласие супруга на покупку жилья в ипотеку;
- Если имеются дети, обязательно к предоставлению свидетельство о рождении, а также разрешение органов опеки и попечительства.
Список остальных необходимых документов разнится для первичной и вторичной недвижимости, так что рассмотрим их раздельно.
Для первичной недвижимости
Покупка жилья у застройщика, неаккредитованного у банка, практически нигде невозможна. Если же клиент ищет застройщика среди аккредитованных организаций, он получает преференции в плане документов: многие бумаги у банка уже есть, иначе застройщик не получил бы аккредитацию.
Итак, дополнительно к общему списку документов на первичную недвижимость понадобятся:
- Договор долевого участия (ДДУ) или договор переуступки прав требования, если жилье приобретается не у застройщика, а у прежнего владельца по договору ДУ;
- Документация об оплате ДУ;
- Копия решения о продаже застройщиком этой квартиры. В документе должны быть указаны технические характеристики здания и квартиры, а также реквизиты самой компании-застройщика и покупателя;
- В случае, если застройщик не аккредитован, дополнительно понадобятся копии учредительных документов на компанию-застройщика, а также документы, удостоверяющие право застройщика вообще выполнять эти строительные работы.
Для вторичной недвижимости
Сотрудники банка довольно легко одобряют кредит даже на достаточно «несовременное» жилье, если заемщик согласен предоставить в полном объеме документы для ипотеки на вторичное жилье:
- Документ, подтверждающий право собственности продавца на эту недвижимость. Например, если продавец получил эту квартиру пять лет назад в результате купли-продажи, он должен предъявить соответствующий договор;
- Выписка из ЕГРН на жилье, которое клиент желает купить.
Документы для проведения оценки
Проведение оценки при покупке жилья в ипотеку — обязательная процедура по закону. Это указано девятой статьей Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке». Привлечь можно как аккредитованного банком оценщика, так и независимого специалиста или компанию. Но всегда лучше нанимать партнеров банка — если нанимать «неизвестных» людей, к сожалению, банки очень любят не принимать готовые отчеты, ссылаясь на неправильную форму документа.
Итак, теперь разберем документы для оценки квартиры для ипотеки:
- Внутренний паспорт РФ;
- Технический паспорт на недвижимость, поэтажный план и экспликацию к нему;
- Справка из ЕГРН или кадастровый паспорт на жилье;
- Если жилье первичное, понадобится еще ДДУ или иной документ от заемщика, подтверждающий право на эту собственность сейчас или в будущем;
- Если жилье вторичное, понадобятся дополнительно предварительный договор купли-продажи и уведомление о предварительном одобрении ипотеки из банка.
Дополнительные документы в рамках социальных программ
Отдельные программы подразумевают дополнительные условия и, соответственно, расширенный пакет документов. Рассмотрим их подробнее.
Военная ипотека
- Удостоверение военнослужащего или сотрудника МВД;
- Справка о выслуге лет;
- Копия военного контракта, заверенная уполномоченным лицом;
- Сертификат участника НИС.
По программе «Молодая семья»
- Если брак действителен, понадобится свидетельство о браке. Если же нет, то свидетельство о разводе;
- Справка из муниципальной администрации, удостоверяющая необходимость улучшения жилищных условий у семьи-заявителя;
- Сертификат о предоставлении целевой государственной субсидии на внесение первоначального взноса (если имеется);
- Свидетельства о рождении или усыновлении детей.
По материнскому капиталу
Здесь все очень просто:
- Сертификат (его и называют материнским капиталом);
- Справка из ПФР, свидетельствующая о действительности сертификата (о том, что он не был потрачен).
Что нужно для ипотеки по двум документам?
По большей части «ипотека по двум документам» — это маркетинг, не больше. Понадобится паспорт и СНИЛС/ИНН, но это только те документы, что нужны для подтверждения личности. Сюда же относятся все классические документы вроде справок о доходах, трудовой книжки, отчета об оценке и т.д. Разве что могут просить не справку 2-НДФЛ, а справку по форме банка — но полезно это только тем, кто получает «серую» или «черную» зарплату без оф. трудоустройства.
Возможно ли взять ипотеку вообще без документов, только по паспорту?
К сожалению, нет. Ипотечное кредитование слишком рискованно для банка, чтобы выдавать займ без соответствующих проверок. Все документы, перечисленные в настоящей статье, необходимы для всеобъемлющего и подтвержденного документально изучения заемщика и выбранной им недвижимости.
Краткое резюме статьи
Теперь стало понятно, какой нужен пакет документов для ипотеки. Помимо стандартных бумаг вроде паспорта и справок о доходах, в него входит и множество других документов. Их конкретный полный перечень составляется только с учетом всех факторов: политики банка, программы кредитования, типа недвижимости и т.д. Мы надеемся, что в этом материале читатель смог найти ответы на все свои вопросы.
Видео по теме
https://youtu.be/fuPmZFNWiPk
https://youtu.be/2bXhgGAQGsk
https://youtu.be/xlySfeNHPiE
Загрузка...