Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

В статье мы рассмотрим явление ипотеки без первоначального взноса, изучим особенности такого кредитования, алгоритмы получения ссуды и возможные лазейки.

Особенности ипотеки без первоначального взноса

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса? На практике банки крайне неохотно соглашаются одобрить займ без первоначального взноса. Более того, большинство организаций и вовсе не принимают даже к рассмотрению заявки от клиентов, если в анкете указано желание оформить покупку квартиры без ПВ.

Причин такого поведения несколько. Начнем с того, что само кредитование, в том числе и ипотечное, — это бизнес. А в любом рынке оформление сделки не начинается до просчитывания всевозможных рисков, возможных прибылей и убытков. Поэтому банки оценивают платежеспособность клиента, его кредитную историю и даже внешний вид — все это информация, помогающая определить степень риска при выдаче займа.

Первоначальный взнос в контексте такой проверки — это гарантия сразу в двух вопросах:

• Чтобы получить или накопить ПВ, нужно обладать дисциплинированностью, хорошей работой или, по крайней мере, ценностью на рынке труда. Исключения единичны. Поэтому сформированный первоначальный взнос характеризует заемщика в положительном ключе;
• Если что-то пойдет не по плану и недвижимое имущество, приобретенное клиентом в ипотеку, придется срочно продавать для компенсации и предотвращения убытков, то ПВ поможет выйти в плюс даже в такой сделке. Ведь попавшие к банку квартиры и дома от неудачливых заемщиков — это не только актив, но и статья расходов. Дома нужно содержать, оплачивать коммунальные услуги, делать взносы за участие на торгах, оплачивать работу юристов и страховщиков. Поэтому банк стремится избавиться от такого «счастья» в как можно более сжатые сроки. А для быстрой продажи необходимо установить цену чуть-чуть ниже среднерыночной. Уплаченный заемщиком первоначальный взнос как раз решает эту проблему — сумма не только компенсирует дисконт при продаже, но может даже позволить банку немного выйти в плюс на сделке.

Поэтому для банка кредитование без ПВ автоматически входит в категорию высокорискованных операций. Разумеется, весь получившийся риск закладывается в процентную ставку и в целом более жесткие условия сотрудничества.

Насколько сильно отличаются условия?

Особенности условий такого кредитования таковы:

• Более высокая процентная ставка. Таким образом, прибыль, полученная за счет более высокой ставки, хотя бы частично компенсирует отсутствие ПВ;
• Более жесткие критерии отбора заемщиков. К примеру, оформить ипотечный кредит без ПВ с плохой кредитной историей будет значительно сложнее, чем с ПВ;
• Станут недоступны некоторые программы кредитования. Например, в некоторых банках ипотеку без ПВ дают только на вторичку, в других — только на жилую эксплуатируемую недвижимость, в третьих не дают займ без ПВ на строительство и т.д.;
• Ипотечный кредит без первоначального взноса дают только тем, кто предоставит безупречный пакет документов. Всевозможные получатели «серых» зарплат, фрилансеры и, тем более, неработающие практически наверняка будут проигнорированы банком;
• Наконец, банк может потребовать дополнительного обеспечения займа. Например, это может быть привлечение поручителей и/или созаемщиков, а также выдача кредита только под залог недвижимости или транспортного средства;
• Банк не даст ссуду без ПВ, если клиент отказывается оформить полисы страхования, навязываемые кредитором.

Одним словом, условия, конечно, сильно отличаются от стандартного ипотечного кредитования, причем в худшую сторону. Поэтому зачастую разумнее накопить ПВ, а затем уже обращаться в банк.

Где можно взять ипотеку без первоначального взноса?

Несмотря на все очевидные минусы такого кредитования, некоторые банковские организации все же соглашаются дать крупную ссуду без ПВ. Объясняется это тем, что в России существует большая прослойка людей, имеющих доход и желающих взять недвижимость, но не способных накопить первый взнос. Соответственно, такие люди могут стать выгодными для банка клиентами. Итак, какие банки дают ипотеку без ПВ?

Альфа-Банк

Программа называется «Ипотека под залог жилой недвижимости». Как уже ясно из названия, займ дают без ПВ по той простой причине, что дополнительно к покупаемому жилью нужно заложить какую-либо другую квартиру или дом.

Ставка начинается с  12,3% годовых . Срок кредитования — до 30 лет. При этом максимальная сумма ссуды не может превышать 15 млн рублей.

Сбербанк

Ипотека без первоначального взноса в Сбербанке интересна в первую очередь потому, что этот банк в нашей стране представляется оплотом стабильности и надежности. Банк в самом деле готов давать займ без ПВ размером до 30 млн рублей по ставке  от 7,4% до 12,5% годовых . Но, при этом, банк потребует оформления полиса добровольного комплексного страхования.

Россельхозбанк

Отнюдь не последний банк в РФ предлагает сумму до 20 млн рублей по ставке  9,05-11,05% годовых . При этом руководство банка выставляет требование по возрасту: заемщику должно быть не больше 65-ти лет на момент окончания действия договора.

Подробные условия по ипотеке данного банка можно прочитать тут.

ВТБ

ВТБ формально предоставляет ипотеку без ПВ, но, фактически, это касается лишь военных. По программе «Военная ипотека» взнос делает не заемщик, а государство. Ставка начинается  от 13% годовых , сумма зависит от утвержденной правительством величины премии по НИС.

Прочие способы оформить ипотеку, не имея начального капитала

Мягко говоря, полное отсутствие альтернатив ПВ было бы крайне несправедливым явлением в российском банковском секторе. Поэтому, конечно, существуют и другие варианты того, как взять ипотеку без первоначального взноса.

Материнский капитал

Государство активно помогает молодым семьям. Далеко не всем молодым хватает заработка на накопление ПВ. Здесь и помогает материнский капитал, выдаваемый в ПФР, — банки охотно принимают его в качестве первого взноса по займу.

Сертификат оформляется в отделении ПФР при условии соблюдения требований от Фонда. По состоянию на 2021 год, выплата по сертификату материнского капитала равна 466,6 тысячам рублей. Подробнее с этой темой вы можете ознакомиться тут.

Военная ипотека

Участники НИС (специальная система, разработанная для военнослужащих-контрактников) ежемесячно получают выплаты от государства, которые можно потратить на покупку жилой недвижимости. Таким образом, первый взнос делает не заемщик, а российские военные ведомства.

Чаще всего банки разрабатывают специальную программу «Военная ипотека», по которой военнослужащий и может получить жилье в кредит. На тему военной ипотеки мы уже писали здесь.

Акции и рассрочки от застройщика

Строительный бизнес по всем параметрам выгоден, кроме одного — уже построенную жилплощадь нередко сложно продать, т.к. у большинства россиян попросту нет денег. Застройщики спасают свой бизнес акциями и рассрочками.

Так, например, можно успеть поймать предложение по рассрочке первого взноса на 3, 6 и более месяцев. Можно и вовсе купить квартиру в обход банка, договорившись о рассрочке платежей напрямую с застройщиком.

Под залог недвижимости

Банк готов дать займ даже без ПВ, но только в случае дополнительного обеспечения кредита. Обременение еще одного жилья помимо того, что покупается в кредит, — отличный вариант.

Частые вопросы

Мы уже исследовали тему того, как оформить ипотеку без первоначального взноса. Но ведь бывают и нюансы. На самые частые вопросы мы ответили в краткой рубрике ниже.

Потребуется ли ПВ, если брать ипотеку под залог недвижимости?

Зависит от недвижимости. Если в залог оформляется только жилье, которое непосредственно покупается в кредит — банк почти наверняка потребует ПВ. Но, если привлекается дополнительный залог в виде жилья «на стороне», шансы многократно увеличиваются.

Можно ли оформить ипотеку от застройщика без ПВ?

Можно. Тут доступны два варианта:

1. Купля-продажа в обход банка. Оформляется либо рассрочка, либо ипотека. Условия сопоставимы с банковскими во всем, кроме ставки и сроков: они значительно ниже. Т.е. удастся хорошо сэкономить, но при этом погасить рассрочку/кредит придется в течение 3-5 лет, не больше;
2. Купля-продажа через банк. Заключается отдельный договор с застройщиком, согласно которому покупатель самостоятельно перечисляет продавцу деньги в счет ПВ в указанные договором сроки.

Реальна ли ипотека без ПВ, если была подпорчена кредитная история?

Реальна, но лишь при соблюдении массы условий:

• Привлечение поручителей и/или созаемщиков;
• Оформление страховых полисов по наставлению банка;
• Опционально — дополнительное обеспечение кредита посредством залога недвижимости или ТС;
• Безукоризненный состав пакета документов;
• Согласие на повышенную процентную ставку по кредиту.

Краткое резюме статьи

Ипотека без ПВ вполне реальна. Просто для ее получения зачастую нужно выполнить массу обременительных условий, без которых банку будет слишком рискованно работать с вами. Поэтому стоит тщательно подумать: а не лучше ли все-таки накопить ПВ перед обращением в банк, особенно учитывая, что с ним условия кредитования куда удобнее.