Как уменьшить процент по ипотеке?

Оформляя в банке ипотеку, будущий обладатель вожделенной недвижимости сознательно лезет в долговую кабалу. Переплачивать придется в 2-3 раза. Это значит, что за тело кредита и проценты банку можно купить не одну, а минимум три квартиры. Но, к сожалению, другой возможности переехать в собственный дом или квартиру нет или практически нет. В этой ситуации очень актуальны реальные советы финансистов на тему того, как снизить процентную ставку по ипотеке на стадии оформления кредита, а также по действующему договору.

Как снизить ставку при оформлении ипотеки

Перед походом в банк за ипотекой нужно усвоить несколько простых правил, от которых зависят условия предоставления кредита на жилье, а, следовательно, и величина переплаты.

  • Сумма первоначального взноса – чем выше, тем меньший процент будет в договоре. Поэтому иногда нужно годик потерпеть, но существенно сэкономить на процентах. Максимально снизить ставку по ипотеке можно при внесении первоначального взноса в размере 50% от стоимости жилья.
  • Срок кредита также влияет на размер процентов. Работает общее правило для всех ссуд: чем меньше срок погашения, тем меньше процентная ставка. Математически доказано, что ипотека на 10 лет – оптимальный вариант. И нагрузка на семейный бюджет терпимая, и переплачивать придется не в 3 или 3,5 раза, а значительно меньше.
  • Наличие или отсутствие страховки. Но здесь без расчетов не обойтись. В большинстве получается без страховки, по более высокой ставке, общая сумма выплат меньше и значительно.
  • Вид приобретаемой недвижимости. Выбирая первичку или вторичку нужно учитывать сразу два момента:
  1. покупать у застройщика квартиру на стадии закладки фундамента – стоит на 10-30% дешевле, следовательно, переплаты меньше. При этом цены растут по мере возведения здания. За полгода до сдачи объекта сэкономить вряд ли получится;
  2. банки заинтересованы в развитии строительной отрасли. Поэтому ипотека на вторичное жилье всегда дороже.
  • Просмотреть, можно ли взять ипотеку по акции, которые регулярно проводятся финансовыми организациями для привлечения клиентов. Не льгот, предусмотренных государством, а акций конкретного банка. Но и здесь иногда представленные скидки – сыр в мышеловке: по итогу идет переплата.

Это то, что нужно знать. А как получить более низкую ставку своими действиями?

Выбор банка

Выбору банка для открытия ипотечного кредитования нужно уделить самое пристальное внимание, и не за месяц или два, до подписания кредитного договора, а за год или полтора года до этого. Алгоритм действий такой:

  • просматриваются все линии кредитования жилья в разных банках, а также условия их сопровождения (дополнительные услуги, в том числе стоимость ведения счета);
  • в понравившийся банк сразу же переводится основная, а если есть, и дополнительная заработная плата. Проще говоря, оформляется зарплатная карточка;
  • берется небольшой кредит на несколько месяцев, даже если он не нужен. Выплаты в срок, желательно за несколько дней до обозначенной даты. Здесь важен девиз: деньги – ничто, имидж – все.

Так формируется привлекательный образ клиента. А небольшие потери при уплате процентов вернутся сторицей.

Подготовка пакета документов

Чем больше бумажек будет собрано, тем больше доверия к потенциальному кредитополучателю, а, значит, выше шанс получить маленькую скидочку. Ведь 0,1 процента за десять лет вырастают в 12%. А это немаленькая сумма. Здесь важно все:

  • какой доход;
  • как уплачивались налоги;
  • состав семьи;
  • доход супруги (супруга);
  • наличие загранпаспорта, особенно с отметками погранслужбы о пересечении границы;
  • техпаспорт на личную машину;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
  • информация о вкладах в других банках;
  • перечень ценных бумаг и т.д.

Кредитная история

Кредитная история клиента должна быть чистой, как слеза младенца. Поэтому она проверяется и перепроверяется. При необходимости исправляется. Как это сделать, можно посмотреть на сайте здесь и здесь.

Поручители

Привлечение платежеспособных поручителей или предоставление дополнительного залога позволяет также уменьшить процент по ипотеке.

Помощь государства

Под лежащий камень вода не течет. Никто в банке не подскажет о возможности с помощью различных региональных и федеральных программ снизить нагрузку на собственный кошелек. Нужно самостоятельно просмотреть возможные варианты подключения к программам господдержки ипотечного кредитования. Их несколько.

  • Господдержка 2020 от Сбербанка. Условия действительно привлекательные. При оформлении документов онлайн через «ДомКлик» за первый год ставка всего 0,1% или чуть более, со второго и далее от 6,1%. Первоначальный взнос – 15 процентов. Максимальная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга – 12,0 млн. руб., для остальной территории России – 6,0 млн. руб. Более подробно о кредите здесь.
  • На льготы могут рассчитывать и военные – действует несколько программ для военнослужащих. Подробности можно посмотреть здесь.
  • Молодой семье, возраст супругов до 35 лет, также можно рассчитывать на льготные ставки.
  • Многодетной семье, при рождении второго или последующего ребенка (детей должно быть минимум двое, один из которых родился после 1 января 2018 года), государство компенсирует процентную ставку, превышающую 6%. Например, Альфа банк в договоре установил 7,8%. Государство возмещает кредитору 1,8%, заемщик платит только 6 процентов годовых.

Важно: по информации «ДомКлик» Сбер оформляет в 2020 году ипотечный кредит по государственной программе «Семейная ипотека» ниже 5%.

Способы уменьшения ставки по действующему договору

Накрывшая страну волна короновируса осложнила выплату задолженностей по кредиту многим семьям. Поэтому приведем рекомендации не только, как снизить процент по ипотеке по уже действующему договору, а все доступные способы снижения размера выплат.

С них и начнем.

Материнский капитал

Российское законодательство позволяет использовать материнский капитал на многие цели. Ипотечным заемщикам важно, что этими средствами можно оплатить тело кредита или погасить проценты.

В этом случае банк производит корректировку договора: уменьшает срок выдачи займа или уменьшает сумму ежемесячных платежей. Для достижения цели нужно сделать несколько шагов.

Шаг 1. Оформить для ПФ у кредитора всего один документ: справку, подтверждающую наличие ипотеки.

Шаг 2. Обратиться к нотариусу и оформить обязательство перевести покупаемую квартиру или дом в коллективную собственность, где владельцами будут и дети. В обычной практике свидетельство о праве собственности оформляется на одного или обоих родителей. Здесь такой документ должны получить и дети.

Шаг 3. Подать в пенсионный фонд заявление о переводе материнского капитала на счет банка для погашения ипотечного кредита. Сделать это можно разными способами:

  • при личном посещении офиса фонда;
  • онлайн (через Личный кабинет);
  • через портал «Госуслуги»;
  • с помощью специалистов МФЦ.

Шаг 4. Подписать дополнение к кредитному договору со сделанным перерасчетом.

Налоговый вычет

Не следует забывать, что у резидентов страны, а ими являются все граждане России, есть право на получение налогового вычета. Его можно направить на выплату процентов по кредиту. Подробную инструкцию, как это сделать, можно найти тут и тут.

Досрочное погашение

Существенно снизит общий объем выплат досрочное погашение. Но нужно помнить, что при аннуитетном способе погашения кредита делать это нужно в первые годы после подписания договора. Во второй половине срока кредитования выгоднее положить свободные средства на депозитный вклад и получать проценты. Почему так, объясняется здесь и здесь.

Аренда

Если у заемщиков есть, где жить (родители или меньшее по площади жилье), купленная по ипотеке квартира сдается в аренду на несколько лет. Такой вариант снимает значительную нагрузку с семейного бюджета за счет арендных платежей. Но для заключения договора аренды нужно письменное разрешение банка, выдавшего ипотеку. Об отказе в такой бумажке пока никто на форумах не писал.

Рефинансирование

Слабая финансовая грамотность населения на постсоветском пространстве ведет к значительным переплатам по ипотечному кредитованию. Дело в том, что все виды кредитов жестко привязаны к ключевой ставке рефинансирования – проценты всегда на несколько пунктов выше. Банк России регулярно в течение каждого года ее корректирует.

За несколько лет изменения значительные. Так в 2015 году ключевая ставка была 12,5%. Ипотека выдавалась под 13-15%. На момент подготовки материала ключевая ставка снизилась до 4,25%. Разница 8,25%. Минимум на эту величину нужно договариваться с банком об уменьшении процентов по кредиту. Такая процедура и называется рефинансированием.

Сбербанк, судя по отзывам на форумах, на переоформление договора не очень охотно идет. Нужна настойчивость. Но проблема решается проще. Достаточно обратиться с просьбой рефинансировать текущий кредит в другую кредитную организацию, например в ВТБ, как они с удовольствием уведут клиента у конкурента – выплатят остаток ипотеки бывшему кредитору, а сами предложат более лояльные условия, чуть более 6,1%.

Порядок оформления и требуемый пакет документов детально расписаны здесь.

Внимание: при выборе банка для рефинансирования кредита не нужно забывать о правилах, размещенных в начале текста.

Реструктуризация

Под реструктуризацией ипотеки понимается изменение суммы ежемесячных платежей. Их можно увеличить, сократив соответственно время действия кредитного договора или уменьшить, продлив договор. В первом случае при сохранении процентной ставки общий размер процентных платежей уменьшается, во-втором, наоборот, растет.

Оформить реструктуризацию можно при наличии объективных причин, подтвержденных соответствующими документами:

  • увольнение по сокращение штатов;
  • ликвидация работодателя;
  • призыв в ВС России;
  • декретный отпуск и отпуск по уходу за ребенком;
  • рождение ребенка – увеличивается количество иждивенцев;
  • длительная болезнь и т.д.

Когда можно провести реструктуризацию, какие документы необходимо предоставлять банку, порядок действий можно посмотреть, например, по этой ссылке.

Субсидирование

В жизни постоянно происходят изменения. На то она и жизнь. Поэтому не стоит упускать из вида и изменения в семье, позволяющие подключиться к программе господдержки действующего ипотечного договора прямо сейчас. Причинами могут быть: рождение второго ребенка или третьего (четвертого), но после 2018 года, поступление на службу в ряды Вооруженных сил России, переезд на Дальний Восток.

Закон позволяет прибегнуть к льготам не в момент подписания договора, а в момент выполнения требований для получения льгот.

Суд

Обычно в суд обращаются при нарушении условий договора. В случае с ипотекой, причиной подачи иска может быть отказ банка рефинансировать ипотеку при снижении ключевой ставки рефинансирования более чем на 1%. Оформлять рефинансирование в другом банке сложно – нужно опять собирать кучу справок, а не все заемщики к этому готовы.

Проще обратиться с письменной просьбой в банк (заявление должно быть обязательно там зарегистрировано) и при отказе в письменной форме (особо подчеркнем, в письменной форме) обратиться в суд общей юрисдикции для принудительного рефинансирования. Подробности по варианту — тут.

Ждать ли снижения ставки на фоне новой волны коронавируса

Будут ли снижены ставки по ипотеке из-за эпидемии, не возьмется ни один эксперт. Причина в том, что в настоящее время никто не знает, как поведет себя регулятор финансового рынка – Центробанк России. На фоне обесценивания рубля (вызвано множеством факторов, в том числе и падением уровня производства из-за короновируса) дальнейшее снижение ключевой ставки выглядит нелогично. Если ставка снова начнет расти, то подрастет стоимость кредитов. Это естественно.

Но в данный момент действует еще одна тенденция – банки снижают маржу, т.е. разницу между ключевой ставкой и годовой ставкой по кредитам. Делается это для привлечения клиентов в условиях падения уровня жизни. Как будут взаимодействовать тенденции, сложно сказать. Из всего сказанного видится следующее: снижения стоимости ипотеки не предвидится. Рост будет, но небольшой – банки постараются удержать клиентов ценой потери части своей прибыли.

В заключение, при грамотном ведении собственных финансов, всегда можно найти возможность снизить ставку по ипотеке, сохранив для семьи значительные суммы.


Помогла статья? Оцените её!
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5
Загрузка...